Die Wände sind vergilbt, an der Ecke löst sich die Tapete, im Flur zeichnen sich Handabdrücke ab. Viele Mieter fragen sich dann nach zehn Jahren: Muss der Vermieter jetzt renovieren? Die ehrliche Antwort lautet: nicht automatisch. Es kommt darauf an, ob ein Mangel vorliegt, wer ihn verursacht hat und was im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen steht.
Dieser Beitrag erklärt aus Sicht des Malerhandwerks, was während des laufenden Mietverhältnisses gilt: welche Schäden der Vermieter beseitigen muss, wie alt ein Anstrich werden darf, bevor sich etwas ändert, und wie Sie vorgehen, ohne sich selbst Ärger einzuhandeln. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen Mieterverein oder Fachanwalt. Fragen zur Rückgabe der Wohnung beim Auszug behandelt der Ratgeber Renovierung vor dem Auszug.
Die Grundregel: Instandhaltung liegt beim Vermieter
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB). Das nennt man Instandhaltung. Dazu gehört, Schäden zu beseitigen, die der Mieter nicht verursacht hat: ein defektes Rohr, ein feuchter Fleck durch eine undichte Fassade, abplatzender Putz hinter einem schlecht eingebauten Fenster.
Davon zu trennen sind die Schönheitsreparaturen. Gemeint sind die Spuren normalen Wohnens: Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper samt Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Gesetzlich ist auch das zunächst Sache des Vermieters, denn die Abnutzung durch normales Wohnen ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB). Erst der Mietvertrag kann diese Aufgabe auf den Mieter übertragen, und das nur unter strengen Voraussetzungen.
Für die Praxis heißt das: Ein vergilbter Anstrich ist rechtlich zunächst ein Abnutzungsthema, kein Mangel. Ein feuchter, abblätternder oder schimmelnder Wandbereich ist dagegen fast immer ein Mangel, bei dem die Ursache zählt.
Wann der Vermieter streichen oder tapezieren muss
Der Vermieter wird zuständig, wenn ein Schaden entsteht, den der Mieter nicht zu verantworten hat, oder wenn der Zustand der Wohnung so schlecht wird, dass der vertragsgemäße Gebrauch leidet. Typische Fälle zeigt die Übersicht.
Wichtig ist die Reihenfolge: erst die Ursache, dann die Optik. Streicht jemand über eine feuchte Wand, kommt der Fleck nach wenigen Wochen zurück, und der Schimmel arbeitet unter der neuen Farbe weiter. Deshalb gehört vor jede Malerarbeit nach einem Feuchteschaden die Klärung der Ursache. Das ist Aufgabe des Vermieters, nicht des Mieters.
| Situation | Wer ist in der Regel zuständig | Was danach handwerklich folgt |
|---|---|---|
| Wasserschaden durch Rohrbruch oder undichtes Dach | Vermieter | Trocknen, Untergrund prüfen, spachteln, Flecken sperren, neu streichen |
| Feuchte Wand durch Bauschaden oder Wärmebrücke | Vermieter, Ursache zuerst beheben | Schimmel fachgerecht entfernen, Anstrich erneuern |
| Schlitze und Löcher nach Leitungs-, Fenster- oder Heizungsarbeiten | Vermieter | Verputzen, spachteln, Anstrich bis zur nächsten Ecke angleichen |
| Vergilbter Anstrich nach vielen Jahren | Hängt vom Mietvertrag ab | Erneuern, wenn die Klausel wirksam ist oder beide sich einigen |
| Schäden durch den Mieter über das übliche Maß hinaus | Mieter | Ausbessern und Anstrich angleichen |
Wie oft streichen? Fristen sind Richtwerte, keine Pflicht
Viele Mietverträge enthalten einen Fristenplan: Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flur und Toilette alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre. Diese Zahlen stammen aus Musterverträgen und sind Erfahrungswerte für den Renovierungsrhythmus. Ein Anspruch gegen den Vermieter entsteht daraus nicht.
Auch nach zehn Jahren muss der Vermieter nicht von selbst renovieren. Er schuldet die Instandhaltung, nicht die Verschönerung. Anders sieht es aus, wenn die Dekoration so verbraucht ist, dass die Substanz leidet: Tapeten lösen sich flächig, der Putz ist durchfeuchtet, die Wand lässt sich nicht mehr reinigen. Dann liegt ein Mangel vor, den der Mieter anzeigen kann.
Aus Malersicht hängt die Lebensdauer weniger vom Kalender ab als von Nutzung und Farbqualität. Ein scheuerbeständiger Anstrich im Wohnzimmer hält bei normaler Nutzung deutlich länger als ein einfacher Anstrich in der Küche, wo Dampf und Fett wirken. Rauchen, Kerzen, Kinder und Haustiere verkürzen die Zeitspanne spürbar.
Muss der Vermieter neu tapezieren oder nur ausbessern?
Nach einem Schaden schuldet der Vermieter die Wiederherstellung des früheren Zustands, nicht eine neue Ausstattung der ganzen Wohnung. Ist nur eine Wand betroffen, genügt es in der Regel, diese Wand zu erneuern. Die Rechtsprechung verlangt dabei meist, dass das Ergebnis ohne sichtbaren Ansatz passt, also bis zur nächsten Raumecke gestrichen wird.
Handwerklich hat das einen Grund. Ein ausgebesserter Fleck hebt sich fast immer ab, weil der alte Anstrich nachgedunkelt ist, Glanzgrad und Saugverhalten des Putzes abweichen und die Walzenstruktur anders ausfällt. Wir streichen deshalb ausgebesserte Stellen nie als Insel, sondern die gesamte Wandfläche von Kante zu Kante, bei Tapeten die komplette Wand. Tapeten aus verschiedenen Chargen unterscheiden sich zudem im Farbton, weshalb Reste aus alten Rollen oft nicht mehr passen.
Löcher für Bilder und Regale gehören zum üblichen Wohnen. Wie sie fachgerecht verschlossen werden, steht auf unserer Seite zu Löchern und Dübellöchern in der Wand.
Schönheitsreparaturen: Wann die Klausel im Mietvertrag nichts taugt
Auch wenn der Mietvertrag die Renovierung dem Mieter auferlegt, ist die Klausel nicht automatisch wirksam. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen strenge Maßstäbe gesetzt. Unwirksam sind nach der Rechtsprechung unter anderem starre Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, Farbvorgaben schon während der Mietzeit, anteilige Kostenbeteiligungen nach festen Quoten und Klauseln bei Wohnungen, die dem Mieter unrenoviert übergeben wurden, ohne dass es dafür einen angemessenen Ausgleich gab.
Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters. Daraus folgt aber kein Anspruch auf eine kostenlose Renovierung durch den Vermieter. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung nur dann eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, und muss sich dann in der Regel an den Kosten beteiligen. Die Einzelheiten hängen vom Fall ab.
Ob Ihre Klausel hält, prüft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Für die handwerkliche Seite, also welchen Zustand die Flächen haben und wie viel Arbeit dahintersteckt, kann eine Besichtigung durch einen Malermeister Klarheit schaffen.
Was nach einem Schaden handwerklich passiert
Ist der Vermieter zuständig, folgt auf die Behebung der Ursache eine feste Abfolge. Wer sie kennt, erkennt auch, ob ein Angebot vollständig ist.
Bei einer Wandfläche von etwa 12 Quadratmetern rechnet man für zwei Anstriche rund 4 Liter Dispersionsfarbe. Bei Tapeten kommen Kleister und Trocknungszeit hinzu. Die eigentliche Malerarbeit ist schnell erledigt, die Wartezeiten vor dem Anstrich bestimmen den Ablauf.
- Trocknung abwarten: Putz und Mauerwerk müssen ausreichend abgetrocknet sein, bei durchfeuchteten Wänden dauert das Wochen.
- Untergrund prüfen: Wischprobe, Klopfprobe auf Hohlstellen, lose Farbschichten und Tapetenreste entfernen.
- Schimmel oder Salzausblühungen fachgerecht behandeln, bevor etwas Neues aufgebracht wird.
- Schadstellen mit Gips- oder Kalkzementspachtel schließen und glatt schleifen.
- Flecken mit Isoliergrund sperren, saugenden Untergrund mit Tiefengrund vereinheitlichen.
- Zwei Anstriche aufbringen, die gesamte Wandfläche ansatzfrei von Ecke zu Ecke.
So gehen Sie als Mieter oder Vermieter vor
Mieter sollten den Mangel mit Datum fotografieren und dem Vermieter oder der Hausverwaltung schriftlich anzeigen. Das ist keine Höflichkeit, sondern Pflicht (§ 536c BGB). Danach setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Streichen Sie nicht auf eigene Faust und ziehen die Rechnung von der Miete ab: Das kann Ärger geben. Auch eine Mietminderung sollten Sie vorher mit dem Mieterverein besprechen.
Vermieter und Hausverwaltungen gewinnen, wenn sie Meldungen ernst nehmen, die Ursache klären und den Auftrag gebündelt vergeben. Für Vermieter und Hausverwaltungen besichtigen wir die Wohnung kostenlos und erstellen ein verbindliches Festangebot, für Springe, Hildesheim und die Region Hannover. Welche Arbeiten dazugehören, zeigt die Seite zu Renovierungsarbeiten, und wie sich Malerarbeiten für Vermieter planen lassen, erklärt der Ratgeber Malerarbeiten für Vermieter.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter nach 10 Jahren die Wohnung streichen?
Muss der Vermieter Renovierungskosten übernehmen?
Darf ich selbst streichen und dem Vermieter die Rechnung schicken?
Wie oft muss man in einer Mietwohnung streichen?
Muss der Vermieter neu tapezieren, wenn die Tapete schimmelt?
Dieser Beitrag aus dem Schwarzin-Magazin wurde von Malermeister Schwarzin (Meisterbetrieb, Nordstemmen) erstellt und beruht auf handwerklicher Praxis. Letzte Aktualisierung: 6. November 2026. Für Ihr konkretes Projekt beraten wir Sie gern individuell und unverbindlich.